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房产过户子女,趁“活着”办还是等“谢世”后办?新规下早做打算
【家居行业网】 时间:2019-12-01 来源:腾讯新闻 【收藏本页
最近看到了一则新闻,关于房屋继承的纠纷。

江苏南通,在1998年,李老爹在和陈阿婆结婚前,单独申请建了一栋两层楼房。

后来,在2011年,这栋房屋被拆了,拆迁后赔了一套安置小区房屋,李老爹多次表示将该房屋赠与第三方孙西。

但是,2018年的时候李老爹去世,房屋产权却一直没过户,李家的继承人就不认账了,他的家人认为房子本来应该直系亲属继承。

暂且不谈纠纷时如何了结的,在这个案例中,之所以房屋产权出现争议,根本原因还是产权过户没有办理。

要知道,现在几乎所有家庭的资产,都与房子有关,围绕产权的争吵和矛盾,再普遍不过了。

数据显示,1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

统计表明,我们的房产市值已经逼近了300万亿元,根据经济学家梁中华的测算,居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。

更何况,对很多家庭来说,现在都是“八四二一”的家庭结构,顾名思义,指的是八个老人、四个父母、一对夫妻,一个孩子。


因此,从父母的角度来说,家庭资产中最重要的房子,能不能顺利交到独生子女手上,至关重要。

那么,房产留给孩子,趁“活着”办还是等“谢世”后办?新规下早做打算。

今年6月份,财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目,调整为按照“偶然所得”项目征税,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,是“偶然所得”,缴纳20%税率,从9月1日起实施。

简单点说:新规定中,继承房产或者父母将房产送给子女,子女不需要缴纳个人所得税。

征税“项目名称”变了,税率却没有变,按照原来的规定,继承、赠与房产也是不收个税的,如今的“新规”,是对原来执行规定的“重申”。

对各位父母来说,在新规定下,想把房子过户给子女,有以下三种方法。

第一种,房屋赠与。

把房子留给孩子,很多人脑海中肯定会浮现出“赠与”的方式,我愿意给,孩子愿意收,直接把房子送给孩子,简单明了。

但是,像本文开头所说的例子一样,赠与可不是口头说说而已,只要房屋产权没有过户,子女即便是法定继承人,在一些家庭里,兄弟姐妹、爷爷奶奶也照样会提出异议。

按照规定,把房子无偿赠与子女,不需要缴个税,但需要缴纳3%的契税,并且赠与双方还都要缴纳0.05%的印花税,以及一定数额的公证费。

照此计算,房子过户给子女,需要交纳3%的契税,还有总价0.05的印花税,以及数额很小的公证费就行了。

看起来费用是不是很低?


但是,你的孩子如果以后要转卖这套房产,而且房子不是“产权满5年,家庭唯一”的住房,就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税,根据规定,赠与或继承房屋再次出售的,要按(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”,因为子女接受赠与时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,20%的税率,动辄就是几万乃至十几万的费用。

第二种,房屋继承。

房屋继承的手续最简单,费用收的也最少。

按规定,继承房产只需交纳280元的登记费,没有其他任何税费,但前提条件是只有被继承人死亡,法定继承人才有权获得房屋的所有权。

说白了,即便生前把遗嘱准备的非常充分,继承房产的程序只能等离世后才能办。

文章开头说的案例,也是一种典型,生前口头承诺,既没有产权赠与手续,也没有立遗嘱,离世后当然会出现争议。

退一步说,即便生前把遗嘱立下,离世后把房子给子女,每个人的家庭、家族情况都不一样,谁又能铁定保证未来你的孩子能顺利继承房产?

此外,与赠与房产相同,房屋继承得来的房子,除非是满5年,而且是家庭的唯一住房,否则,子女想转卖房产,也会收20%的个人所得税。

第三种,房屋买卖。

很多人下意识会比较抵触房屋买卖这种方式,觉得手续繁琐,交易税费高,跟自己孩子走这个流程,有点犯不上。

其实也没想象中的那么复杂,带上身份证、户口簿、结婚证、房产证到房管局办理转移登记,需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。


如果房子满两年,不管是不是名下唯一的住房,只是免增值税而已,契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年,还是唯一住房的话,那么增值税和个税都会免去,只需要交契税就行。

至于各地规定的90平米以上房子的契税差异、部分城市对高价房子提高税费成本,具体情况不同,事先可以向住建局咨询。

更关键的是,从个税角度出发,房屋买卖反而还比较划算。

现在买卖时收过个税所得税,以后子女就算再转卖,也是以此次房屋转手时的评估价来计税,而不是像继承、赠与那样,直接以转让价格为0来计算,这就省下了很大的一笔费用。

在最后,笔者简单为各位做个总结。

首先,房屋过户,最好是趁“活着”时办,赠与也好,买卖也罢,要早做打算。“离世”后继承过户,不确定因素太多。

其次,如果你的子女未来会转卖房子,选房屋买卖准没错。

再次,如果这套房子是家庭唯一住房,可以走房屋赠与流程,交易税费稍低一些。
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